Kategorija: Dzīvojamo telpu īres līgums

Īsā atbilde  – neviens normatīvais akts neuzliek šādu pienākumu un tas nav obligāti darāms. Tomēr atsevišķos gadījumos īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā var būt izīrētāja un īrnieka interesēs.

1. Īres līguma saistošais spēks jaunajam īpašniekam

2. Nomas līguma saistošais spēks jaunajam īpašniekam

3. Nodokļu maksāšanas pienākums

4. Nodokļu atvieglojumi uzņēmumiem

5. Jauns dzīvojamo telpu īres likums

6. Kā reģistrēt īres līgumu zemesgrāmatā?

---

Īres līguma saistošais spēks jaunajam īpašniekam

Par īres līguma reģistrāciju zemesgrāmatā nereti valda uzskats, ka tikai zemesgrāmatā reģistrēti īres līgumi ir saistoši trešajām personām un īrnieks saglabās savas tiesības īrēt dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā tikai, ja īres līgums būs reģistrēts zemesgrāmatā.

Šādu priekšstatu pamatoti var radīt Civillikuma 2126.pants, kurš paredz, ka – Ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām.

Tomēr jāatceras, ka īres attiecības regulē speciālais likums – Likums Par dzīvojamo telpu īri un šī likuma 8.pants paredz – ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi.

Tādējādi – neatkarīgi no tā vai īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā, īpašnieka maiņas gadījumā jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie īres līgumi.

Nomas līguma saistošais spēks jaunajam īpašniekam

Atšķirīga situācija ir ar nomas līgumiem.

Atgādinām, ka īres attiecības veidojas, ja citai personai par atlīdzību lietošanā tiek nodotas dzīvojamās telpas, piemēram, dzīvoklis, savukārt nomas attiecības, ja lietošanā tiek nodotas nedzīvojamās telpas, piemēram, biroja telpas.

Ņemot vērā, ka atšķirībā no īres attiecībām, kuras regulē speciālais likums, nomas attiecības regulē Civillikums un ievērojot jau minēto  Civillikuma 2126.pantu – jaunajam īpašniekam saistošs būs tikai tāds nomas līgums, kurš ir reģistrēts zemesgrāmatā.

Tādējādi, ja esi nomnieks, kas nomā nedzīvojamās telpas, piemēram, biroju vai ražošanas telpas, tavās interesēs ir, lai nomas līgums tiktu reģistrēts zemesgrāmatā. Tad īpašuma īpašnieka maiņas gadījumā nomas līgums būtu saistošs arī jaunajam īpašniekam.

Nodokļu maksāšanas pienākums

Nereti īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā tiek saistīta ar nodokļu maksāšanu no īres līguma pamata gūtajiem ienākumiem.

Zināma saistība tam ir. Proti, reģistrējot īres līgumu zemesgrāmatā, tas kļūst publisks un jebkura persona, kura ielūkojas attiecīgajā zemesgrāmatas nodalījumā, var redzēt, ka šāds īres līgums ir noslēgts. Tai skaitā, to var redzēt arī nodokļu administrācija un attiecīgi pārbaudīt vai no šī īres līguma gūtajiem ienākumiem tiek maksāti piemērojamie nodokļi.

Tomēr īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā pati par sevi automātiski nerada kādas nodokļu maksāšanas režīma attiecības. Respektīvi, lai par īres līguma gūtajiem ienākumiem izīrētājs maksātu ienākuma nodokli, tas ar Valsts ieņēmumu dienestu ir jānokārto atsevišķi.

Par vienkāršoto nodokļu maksāšanas režīmu, kur persona var nereģistrēt saimniecisko darbību un maksāt ienākuma nodoklis 10% apmērā, esam aprakstījuši rakstā – Kā Maksāt Nodokļus no Īres Līguma Ienākumiem?

Nodokļu atvieglojumi uzņēmumiem

Īres līguma reģistrācijai zemesgrāmatā ir nozīme, ja izīrētājs ir komersants (juridiska persona), kurš izīrē dzīvojamās telpas.

Atbilstoši likumam “Par nekustamā īpašuma nodokli”, tiem nekustamajiem īpašumiem, kuri atrodas komersanta īpašumā un tiek izīrēti dzīvošanai un īres tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā, ir piemērojama samazināta nekustamā īpašuma nodokļu likme. Ierasto 1,5% nekustamā īpašuma nodokļa likmes vietā tad tiek piemērota procentu likme robežās no 0,2 līdz 0,6 %. Tas noteikts likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 3. panta 1.7 daļā.

Būtiski norādīt, ka pašvaldības var izvirzīt vēl papildus nosacījumus samazinātās nodokļu likmes piemērošanai. Tā piemēram, Rīgas domes saistošajos noteikumos noteikts, ka samazinātās nodokļu likmes piemērošanas obligāts priekšnoteikums ir prasība, lai izīrētajās telpās ir deklarēta vismaz 1 persona.

Jauns dzīvojamo telpu īres likums

Esošais īres attiecību regulējošais likums ir pieņemts pirms 27 gadiem, līdz ar to atsevišķos jautājumos ir novecojis un neatbilst mūsdienu ekonomiskajai un sociālajai situācijai. Kā viens no būtiskākajiem esošā regulējuma trūkumiem ir jāmin izīrētāja augsti riski, ka īrnieks nenorēķināsies par īri vai nodrošinātajiem pamatpakalpojumiem un ar to saistītais nesamērīgi ilgstošs strīdu risināšanas process tiesā.

Šobrīd tapšanas procesā ir jauns īres attiecību regulējošs likums, kur viens no iecerētajiem jauninājumiem ir prasība, ka īres līgumi turpmāk būs nostiprināmi zemesgrāmatā. Īres līgumu nostiprināšana zemesgrāmatā tad būtu priekšnoteikums, lai būtu iespējama saistību izpilde bezstrīdus kārtībā, jeb cietiem vārdiem sakot – īres attiecību strīdus varēs izskatīt vienkāršotā un ātrākā procesā, nekā līdz šim.

Kā reģistrēt īres līgumu zemesgrāmatā?

Lai reģistrētu īres līgumu zemesgrāmatā, īrniekam un izīrētājam ir nepieciešams vērsties pie zvērināta notāra, lai tiktu sagatavots nostiprinājuma lūgums. Pats īres līgums var tikt sagatavots privātā kārtā, proti, nav nepieciešamība to slēgt pie zvērināta notāra.

Aptuvenās izmaksas par nostiprinājuma lūguma sagatavošanu pie zvērināta notāra ir EUR 60. Lētāka opcija ir nostiprinājuma lūgumu sagatavot Bāriņtiesā, kur tas izmaksās aptuveni EUR 15. Tomēr bāriņtiesa var sagatavot nostiprinājuma lūgumu tikai tajos gadījumos, ja īrnieks vai izīrētājs ir deklarējies attiecīgajā Bāriņtiesas pašvaldībā.

Pēc nostiprinājuma lūguma sagatavošanas to ir nepieciešams iesniegt zemesgrāmatā. Kancelejas nodeva par īres līguma reģistrāciju zemesgrāmatā ir EUR 14,23 un reģistrācija aizņem aptuveni 10 dienas.

---

TEMIDIO pakalpojums Dzīvojamo telpu īres līgums ietver personalizētu, juridiski korektu un parakstīšanai gatavu dokumentu paketi – visu, kas nepieciešams drošu īres attiecību nodibināšanai.

Pakalpojuma ietvaros, ņemot vērā lietotāja ievadīto informāciju, tiek sagatavoti visi nepieciešamie dokumenti, tai skaitā – īres līgums, pieņemšanas-nodošanas akti, apliecinājumi par naudas saņemšanu, uc. Dokumenti ir gatavi uzreiz un pieejami word formātā.

Ja tev pieder īpašums, kuru esi nodevis vai plāno nodot īrei, tad ir vērts pievērst uzmanību šiem 5 jautājumiem. Šis nav izsmeļošs uzskaitījums un izīrētāja-īrnieka attiecības būtu jāatrunā visaptverošā un tieši jūsu situācijai pielāgotā dzīvojamo telpu īres līgumā. Tomēr turpmāk apskatītajos jautājumos ir būtiskas nianses un korekts to formulējums var īres attiecības padarīt drošākas un mazināt iespējamos riskus.

5 lietas, kurām jāpievērš uzmanība slēdzot īres līgumu:

1. Komunālo un citu pakalpojumu samaksas pienākums

2. Drošības nauda

3. Kustamo lietu uzskaitījums un atbildība par to bojājumiem

4. Izīrētāja tiesības pārbaudīt telpas

5. Īres līguma termiņi

---

1. Komunālo un citu pakalpojumu samaksas pienākums

Viens no biežākajiem strīdus iemesliem īres attiecībās ir tieši nesaskanīgie uzskati par to, kam un kādā apmērā ir pienākums apmaksāt komunālos un citus pakalpojumus.

Lai izvairītos no šādiem pārpratumiem, ir svarīgi, lai šis jautājums ir skaidri regulēts īres līgumā un pārrunāts ar īrnieku.

Pirmkārt, īres līgumā būtu jāuzskaita, kādi pakalpojumi tiek nodrošināti izīrētajai dzīvojamajai telpai. Atbilstoši likumam pakalpojumi iedalās pamatpakalpojumos (apkure, aukstais ūdens, kanalizācija un sadzīves atkritumu izvešana) un papildpakalpojumos (karstais ūdens, gāze, elektrība, garāža, autostāvvieta u.c.).

Otrkārt, būtu skaidri jāvienojas par to, kas maksā, cik maksā un kā maksā.

Biežāk sastopamie vienošanās varianti:

1. Īrnieks maksā pakalpojuma maksu tieši pakalpojuma sniedzējam tās faktiskajā apmērā;
2. Īrnieks maksā izīrētājam pakalpojuma maksu tās faktiskajā apmērā
3. Īrnieks maksā izīrētājam pakalpojuma maksu fiksētas summas veidā papildus īres maksai
4. Pakalpojuma maksa jau ir ietverta īres maksā

Kā drošs variants būtu noteikt, ka samaksu par pakalpojumiem īrnieks pārskaita izīrētājam un tad izīrētājs veic norēķinu ar pakalpojumu sniedzējiem. Tādējādi izīrētājs varētu būt pārliecināts, ka visi maksājumi tiek veikti pienācīgi.

Tomēr, jāņem vērā, ka visos gadījumos, kad īrnieks maksu par pakalpojumiem maksā izīrētājam un tad izīrētājs tālāk norēķinās ar pakalpojuma sniedzējiem, šie maksājumi tiks uzskatīti par izīrētāja ieņēmumiem un attiecīgi būs ar nodokli apliekamā summa.

Respektīvi, tiks uzskatīts, ka izīrētāja ieņēmumi ir bijuši lielāki un attiecīgi būs jāmaksā arī lielāks ienākuma nodoklis. Vairāk par šo lasi rakstā – Kā Maksāt Nodokļus no Īres Līguma Ienākumiem?

Līdz ar to, atsevišķu izīrētāju interesēs var būt šo pakalpojumu maksas samaksas pienākumu atstāt īrniekam. Tomēr tādā gadījumā ir būtiski īres līgumā noteikt skaidru samaksas kārtību un paziņošanas pienākumu, lai izīrētājs varētu pārliecināties, ka īrnieks maksājumus veic laikus un pareizajā apmērā.

Risinājums šādam modelim var būt īres līgumā paredzēt īrniekam pienākumu līdz konkrētam datumam nosūtīt maksājuma apstiprinājumu izīrētājam.

Tā, piemēram, īres līgumā var tikt iekļauts sekojošs punkts:

Sākot no Telpu pieņemšanas dienas, Īrnieks papildus Īres maksai maksā par komunālajiem, apsaimniekošanas un citiem pakalpojumiem to faktiskajā apmērā atbilstoši attiecīgo pakalpojumu sniedzēju izsniegtajiem rēķiniem un rēķinos norādītajos termiņos. Īrniekam ir pienākums, līdz katra tekošā mēneša 25. datumam, nosūtīt Izīrētājam maksājuma apstiprinājumu (internetbankas maksājuma izdruku), kas aplieca veikto pakalpojumu maksas samaksu.

Izlīdzinātie maksājumi

Būtiska nianse par pakalpojumu apmaksas pienākumu noteikšanu – kur vien tas ir iespējams, labāk ir izvairīties no izlīdzinātajiem maksājumiem, kas tiek maksāti pakalpojuma sniedzējam.

Iedomājieties situāciju, kur dzīvoklis tiek izīrēts uz 1 gadu, un īrnieks par elektrību norēķinās veicot izlīdzināto maksājumu, bet faktiski patērē vairāk elektroenerģijas. Tādējādi, dzīvokļa īpašnieks pēc šī viena gada termiņa saņems izlīdzinātā maksājuma pārrēķinu ar augstāku maksu, kas nu jau būs jāsedz pašam īpašniekam vai nākamajam īrniekam.

Lai no tā izvairītos, iesākām īres attiecību laikā paredzēt, ka norēķins par pakalpojumiem tiek veikts pēc to faktiskā patēriņa.

2. Drošības nauda

Drošības nauda ir maksājums, kas var tikt prasīts no īrnieka, lai nodrošinātu no īres līguma izrietošo saistību pienācīgu izpildi.

Drošības naudu nevajadzētu jaukt ar avansa maksājumu vai rokas naudu un ievērot precīzu terminoloģiju īres līgumā.

Avansa maksājums ir maksājums uz priekšu, piemēram, izīrētājs var prasīt, lai īrnieks veic īres maksas 2 mēnešu avansa maksājumu. Tādā gadījumā ir uzskatāms, ka īrnieks jau ir veicis norēķinu par pirmajiem 2 īres mēnešiem un attiecīgi šajā periodā īres maksa nav maksājama.

Savukārt, rokas nauda ir saistību tiesību pastiprinājums, kas kalpo kā apliecinājums darījuma dalībnieka gribai slēgt attiecīgo darījumu, ja darījums kādu iemeslu dēļ vēl nevar notikt. Rokas nauda izplatītāka ir pirkuma darījumos un to nevajadzētu izmantot īres attiecībās.

Drošības nauda kalpo kā nodrošinājums izīrētājam, gadījumos, kad īrnieks nepilda ar īres līgumu uzņemtās saistības. Saistību nepildīšana var izpausties, kā īres maksas samaksas neveikšana vai nenorēķināšanās par saņemtajiem pakalpojumiem. Drošības nauda var tikt izmantota arī īrnieka radīto zaudējumu vai bojājumu segšanai.

Būtiski iegaumēt, ka drošības naudas iemaksas un tās atmaksāšanas nosacījumi un kārtība ir precīzi jāieraksta īres līgumā.

Tas nozīmē, ka īres līgumam būtu jāsatur skaidri nosacījumi par to kā (ar pārskaitījumu vai skaidrā naudā), kādā apmērā un kurā brīdī īrnieks veic drošības naudas samaksu, kā arī par gadījumiem, kad izīrētājs ir tiesīgs drošības naudu izlietot.

Tā piemēram, īres līgumā var noteikt, ka:

Izīrētājam ir tiesības drošības naudu izmantot izmaksu un zaudējumu segšanai gadījumā, ja Īrnieks nav veicis Īres maksas maksājumus vai maksājumus par komunālajiem, apsaimniekošanas un citiem pakalpojumiem, kā arī Telpu vai tajā esošā aprīkojuma bojājumu segšanai. Par drošības naudas izmantošanu Izīrētājs paziņo Īrniekam rakstiski 3 (trīs) dienas iepriekš.

Īres līgumā noteikti jāparedz arī īrnieka pienākums atjaunot drošības naudu tās sākotnējā apmērā gadījumā, ja īres attiecību laikā drošības nauda tiek izlietota un samazinās kādā apmērā.

Drošības naudas ieskaitīšana pēdējos īres maksājumus

Nereti praksē ir gadījumi, kad drošības nauda tiek ieskaitīta pēdējos īres maksājumos. Proti, īrnieks neveic pēdējo īres maksas maksājumu un izīrētājs attiecīgi patur iemaksāto drošības naudu.

Puses var vienoties par šādu kārtību un tas nav aizliegts, tomēr no izīrētāja perspektīvas, pirms piekrist šādam norēķinam, būtu svarīgi pārliecināties par izīrēto telpu stāvokli. Proti, pārbaudīt vai dzīvoklī nav konstatējami kādi bojājumi, kuru novēršanai varētu tikt novirzīta drošības nauda.

3. Kustamo lietu uzskaitījums un atbildība par to bojājumiem

Nereti praksē dzīvojamās telpas tiek izīrētās kopā ar dažādām mēbelēm un iekārtām.

Tādā gadījumā, slēdzot īres līgumu, ir svarīgi pusēm parakstīt pieņemšanas nodošanas aktu. Šajā pieņemšanas nodošanas aktā jāveic precīzs kustamo mantu uzskaitījums.

Tā piemēram, pieņemšanas nodošanas akts pie īres līguma var saturēt šādu nosacījumu:

Izīrētājs nodod Īrniekam, bet Īrnieks pieņem no Izīrētāja Telpas ar visiem to piederumiem un neatņemamām sastāvdaļām. Telpas tiek nodotas ar sekojošu aprīkojumu: koridora skapis, divguļamā gulta, virtuves iekārta, cepeškrāsns, ledusskapis, veļas mašīna, 4 krēsli, virtuves galds.

Izīrētājam noteikti nevajadzētu kautrēties un veikt pilnīgu un visaptverošu telpās esošo iekārtu un lietu uzskaitījumu, kā arī papildus drošībai var tikt veikti telpu un tajās esošo lietu fotouzņēmumi.

Atbildība

Ja telpas tiek nodotas ar aprīkojumu, tad īres līgumā būtu arī jāparedz īrnieka pienākums pret šo aprīkojumu izturēties saudzīgi un nepasliktināt to stāvokli, kā arī noteikt pienākumu atlīdzināt radītos zaudējumus un novērst bojājumus.

Īres līgumā var ietvert šādu punktu:

Īrniekam ir pienākums segt visus zaudējumus un veikt jebkuru bojājumu un labojumu apmaksu, kas nodarīti Telpām vai Telpu aprīkojumam, ja šie zaudējumi vai bojājumi radušies Īrnieka vai trešo personu vainas un/vai neuzmanības dēļ, kā izņēmumu pieļaujot saprātīgu Telpu un aprīkojuma nolietošanās pakāpi.

4. Izīrētāja tiesības pārbaudīt telpas

Īres attiecībās telpas par atlīdzību tiek nodotas lietošanā citai personai, un ja īrnieks pienācīgi pilda īres līguma noteikumus, tad viņam ir tiesības šīs telpas lietot netraucēti.

Tomēr īres līgumā vajadzētu paredzēt mehānismu, kā izīrētājs laiku pa laikam var tiesiski iekļūt telpās un veikt telpu pārbaudi.

Tas nepieciešams, lai izvairītos no situācijas, kad negodprātīgi īrnieki pārkāpj īres līguma noteikumus, nesaudzīgi izturas pret īrētajām telpām, bet izīrētājs to konstatē tikai pēc īres līguma termiņa beigām, kad jau radīti ievērojami zaudējumi.

Šādai izīrētāja tiesībai pārbaudīt telpas ir jābūt sabalansētai ar īrnieka tiesībām uz netraucētu privāto dzīvi īrētajās telpās. Līdz ar to, par katru šādu pārbaudi īrnieks būtu brīdināms iepriekš un līgumā būtu jāierobežo šādu pārbaužu maksimālais skaits.

Tā piemēram līgumā var iekļaut šādu noteikumu:

Izīrētājam ir tiesības 3 (trīs) dienas iepriekš brīdinot Īrnieku, ienākt Telpās, lai pārbaudītu Telpu un aprīkojuma vispārējo stāvokli. Šāda pārbaude nevar tikt veikta biežāk kā 1 (vienu) reizi mēnesī.

5. Īres līguma termiņi

Viena no būtiskākajām lietām, kam būtu jāpievērš uzmanība katrā īres līgumā ir tajā noteiktie termiņi.

Pirmkārt, jau pats īres termiņš, t.i., uz kādu laiku tiek nodibinātas īres attiecības.

Lai arī likums par dzīvojamo telpu īri paredz iespēju slēgt arī beztermiņa līgumu, iesakām tomēr īres attiecības terminēt, nosakot konkrētu līguma darbības ilgumu un vajadzības gadījumā pagarināt īres attiecības.

Situācijas un cilvēki mainās, līdz ar to īres termiņu nevajadzētu noteikt pārāk garu. Optimāli tas ir 1 līdz 2 gadi un ja abas puses pēc šī perioda būs apmierinātas, tad līgums vienmēr var tikt pagarināts.

Otrkārt, uzmanība noteikti ir jāpievērš arī līgumā paredzētajiem uzteikuma termiņiem.

Likumā ir noteikts, ka īrnieks īres līgumu var uzteikt 1 (vienu) mēnesi iepriekš, bet puses var vienoties arī par garāku termiņu. Uzteikuma termiņš būtu nosakāms, ņemot vērā katru konkrēto situāciju un ņemot vērā cik viegli vai grūti izīrētājam būs atrast jaunus īrniekus.

Ja izīrētās telpas tirgū nav pieprasītas un jauna īrnieka atrašana var prasīt ilgu laiku, tad no izīrētāja perspektīvas izdevīgāk būtu paredzēt garāku uzteikuma termiņu, lai paspētu atrast jaunu īrnieku. Pretējā gadījumā izīrētājs riskē ilgstoši telpas turēt tukšas bez īrniekiem un pats arī segt visas pakalpojuma izmaksas.

Visbeidzot, ja īres līgumā ir paredzēts īrnieka pienākums maksāt drošības naudu, tad rūpīgi jāizvērtē arī ar drošības naudu saistītie termiņi.

Līgumā ir jānosaka, cik ilgā laikā drošības nauda ir atmaksājama atpakaļ īrniekam, gadījumā, ja pēc īres attiecību izbeigšanas tā nav izlietota. Tāpat, būtu nosakāms konkrēts termiņš, cik ilgā laikā īrniekam ir pienākums atjaunot drošības naudu tās sākotnējā apmērā, gadījumā, ja īres attiecību laikā tā tiek daļēji izlietota.

Izīrētāja interesēs ir līgumā paredzēt arī minimālo īres termiņu, kuram iestājoties, īrnieks ir tiesīgs saņemt atpakaļ samaksāto drošības naudu.

Šāda izīrētāja privilēģija ir attaisnojama, ņemot vērā, ka katra īrnieka atrašana un īres attiecību uzsākšana prasa noteiktus izīrētāja resursus. Līdz ar to, pēc pušu ieskata, līgumā par tikt paredzēts, ka drošības nauda netiek atmaksāta, ja īres līgums tiek izbeigts pēc īrnieka iniciatīvas, piemēram, pirmo sešu mēnešu laikā.

Tā piemēram, līgumā var tikt iekļauts šāds noteikums:

Drošības nauda netiek atmaksāta Īrniekam un to pilnā apmērā patur Izīrētājs, ja Īrnieks pēc savas iniciatīvas pārtrauc Līgumu pirms īres termiņa pirmo 6 (sešu) mēnešu laikā no šī Līguma noslēgšanas dienas un šī Līguma pārtraukšanas iemesls nav Izīrētāja vaina.

---

Šie ir 5 būtiski jautājumi, kuriem būtu jāpievērš uzmanība katrās īres attiecībās. Tomēr kā norādīts iepriekš, šis uzskaitījums noteikti nav izsmeļošs un drošām īres attiecībām ir nepieciešams visaptverošs juristu izstrādāts īres līgums.

TEMIDIO pakalpojums Dzīvojamo telpu īres līgums piedāvā šādu visaptverošu risinājumu, kuru vari pats automātiski pielāgot savai situācijai.

Pakalpojuma ietvaros, ņemot vērā lietotāja ievadīto informāciju, tiek sagatavoti visi nepieciešamie dokumenti, tai skaitā – īres līgums, pieņemšanas-nodošanas akti, apliecinājumi par naudas saņemšanu, uc. Dokumenti ir gatavi uzreiz un pieejami word formātā.

Dzīvojamo telpu izīrēšana vai iznomāšana ir uzskatāma par saimnieciskās darbības veikšanu un, šādā veidā gūstot ienākumus, personai ir pienākums maksāt attiecīgus nodokļus.

Īpašuma izīrētājiem ir iespējams izvēlēties vienu no šādiem nodokļu maksāšanas režīmiem:

• Vienkāršotais nodokļu maksāšanas režīms (10% IN) – nereģistrējot saimniecisko darbību;
• Reģistrējot saimniecisko darbību un maksājot iedzīvotāju ienākuma nodokli;
• Reģistrējot saimniecisko darbību un maksājot mikrouzņēmuma nodokli;

Šī raksta mērķis ir izskaidrot vienkāršoto nodokļu maksāšanas režīmu, kurā persona par īres un nomas ienākumiem ir tiesīga maksāt ienākuma nodokli 10% apmērā.

Terminoloģijas vienkāršošanai, turpmāk rakstā atsauksimies tikai uz īres attiecībām, bet tie paši nosacījumi ir piemērojami arī nomas attiecībām (izņemot gadījumus, kur to tieši norādīsim). Izīrēšana ir tad, kad lietošanā nodod dzīvojamās telpas, piemēram, dzīvokli, savukārt iznomāšana tad, kad lietošanā nodod nedzīvojamās telpas, piemēram, biroja telpas.

Vienkāršotais nodokļu maksāšanas režīms – nereģistrējot saimniecisko darbību un ienākuma nodoklis 10% apmērā

Vienkāršotajā nodokļu maksāšanas režīmā, par to paziņojot VID un uzrādot noslēgto īres līgumu, izīrētājs var nereģistrēt saimniecisko darbību un maksāt nodokli 10% apmērā no saņemtajiem ienākumiem.

Rakstā tiek apskatīti šādi jautājumi:

1. No kādas summas tiek maksāti 10%?

2. Vai no ieņēmumiem var atskaitīt izdevumus?

3. Kas un kurā brīdī maksā nodokli?

4. VSAO iemaksas un neapliekamais minimums

5. Kā informēt VID par īres līgumu? Vai par to jāziņo katru gadu?

6. Kad un kam jāmaksā PVN?

7. Samaksa skaidrā naudā

8. Drošības nauda

9. Kā sākt?

---

No kādas summas tiek maksāti 10%?

10% likme ir piemērojama izīrētāja ieņēmumiem, ar ko ir saprotami tie maksājumi, kurus izīrētājs saņem no īrnieka – gan saņemtā īres maksa, gan tie maksājumi, kurus īrnieks veic par komunālajiem, apsaimniekošanas un citiem pakalpojumiem tieši izīrētājam.

Tāpat par ieņēmumiem ir uzskatāmi īrnieka veiktie nodokļu maksājumi, tai skaitā arī nekustamā īpašuma nodoklis, neatkarīgi no tā vai īrnieks šos nodokļa maksājumus veic izīrētājam vai pašvaldībai. Arī īrnieka veiktā nomas maksa par zemes lietošanu, ja mājas atrodas uz citai personai piederošas zemes, ir uzskatāma par izīrētāja ieņēmumiem.

Par izīrētāja ieņēmumiem netiek uzskatīti komunālo pakalpojumu maksājumi, kurus īrnieks veic pa tiešo komunālo pakalpojumu sniedzējam.

Izīrētāja ieņēmumi:

• Īres maksa;
• Maksa par pakalpojumiem, ko īrnieks maksā izīrētājam;
• Īrnieka veiktie nodokļa maksājumi;
• Īrnieka veiktā nomas maksa par zemes lietošanu;

Izīrētājam ir pienākums uzskaitīt visus no īres attiecībām gūtos ieņēmumus ieņēmumu uzskaites reģistrā (VID apstiprināts), izņemot gadījumā, ja šie ieņēmumi ir gūti tikai bezskaidras naudas veidā, proti, saņemti ar pārskaitījumu. Tādā gadījumā ieņēmumu uzskaitījums nav jāveic.

Piemērs: Izīrētājs izīrē dzīvokli īrniekam uz 1 gadu, ar īres maksu EUR 300 mēnesī. Atbilstoši līguma noteikumiem, īrnieks pats norēķinās ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem un mājas apsaimniekotāju, savukārt izīrētājs veic visus nodokļu maksājumus par dzīvokļa īpašumu.

Šādā gadījumā izīrētāja ieņēmumi būs gada laikā saņemtā īres maksa kopā EUR 3600 apmērā (300 x 12), no kuras būs jāmaksā ienākuma nodoklis 10% apmērā, proti, EUR 360.

Piemērs Nr.2: Izīrētājs izīrē dzīvokli īrniekam uz 1 gadu, ar īres maksu EUR 300 mēnesī. Atbilstoši līguma noteikumiem, īrnieks katru mēnesi papildus īres maksai izīrētājam samaksā arī maksu par komunālajiem pakalpojumiem un mājas apsaimniekošanas izdevumus kopā EUR 100 apmērā mēnesī. Īres līguma termiņa laikā īrnieks samaksā nekustamā īpašuma nodokli pašvaldībai EUR 100 apmērā.

Šādā gadījumā izīrētāja ieņēmumi būs gada laikā saņemtā īres maksa kopā EUR 3600 apmērā (300 x 12), + saņemtā maksa komunālo pakalpojumu samaksai kopā EUR 1200 (100 x 12) apmērā + īrnieka samaksātais nekustamā īpašuma nodoklis EUR 100 apmērā. Tādējādi kopējie izīrētāja ieņēmumi būs EUR 4900, no kuras būs jāmaksā ienākuma nodoklis 10% apmērā, proti, EUR 490 apmērā.

Tādējādi, ja izīrētājs vēlas samazināt savus ar nodokli apliekamos ieņēmumus, īres līgumā izdevīgāk būtu paredzēt, ka īrnieks pats veic komunālo un apsaimniekošanas maksājumu norēķinu ar pakalpojumu sniedzējiem. Tomēr šādā gadījumā ir svarīgi noteikt mehānismu, kā izīrētājs var pārliecināties, ka visi maksājumi tiek veikti laikus un pienācīgi.

Tā piemēram, īres līgumā var noteikt, ka īrniekam pēc komunālo pakalpojumu apmaksas par to ir jāinformē izīrētājs, nosūtot atbilstošu maksājumu apliecinošu dokumentu.

Sīkāk par pakalpojumu apmaksas pienākumu un ar to saistītajiem jautājumiem esam aprakstījuši rakstā: 5 jautājumi, kuriem jābūt regulētiem īres līgumā.

Vai no ieņēmumiem var atskaitīt izdevumus?

Izvēloties vienkāršoto nodokļu maksāšanas režīmu, persona no īres ieņēmumiem nav tiesīga atskaitīt saimnieciskās darbības izdevumus, izņemot nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus par attiecīgo īpašumu.

Citos nodokļu nomas režīmos, piemēram, reģistrējot saimniecisko darbību, izīrētājs no nomas maksas ieņēmumiem ir tiesīgas atskaitīt dažādus ar nekustamo īpašumi ekonomiski saistītos izdevumus, tādējādi samazinot kopējo ienākumu apjomu un attiecīgi samazinot maksājamo nodokli.

Piemēram, reģistrējot saimniecisko darbību, persona ir tiesīga no kopējiem īres maksas ieņēmumiem atskaitīt izdevumus, kas tai radušies saistībā ar šo telpu kosmētisko remontu.

Savukārt, maksājot ienākuma nodokli 10% apmērā un nereģistrējot saimniecisko darbību, drīkst atskaitīt tikai nekustamā īpašuma nodokli.

Piemērs: Izīrētājs ir veicis kosmētisko remontu dzīvoklī, kas ir izmaksājis EUR 500 apmērā. Šo dzīvokli viņš izīrē īrniekam uz 1 gadu, ar īres maksu EUR 300 mēnesī. Atbilstoši līguma noteikumiem, īrnieks pats norēķinās ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem un mājas apsaimniekotāju, savukārt izīrētājs veic nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu vietējai pašvaldībai EUR 100 apmērā gadā.

Īres termiņš: 1 gads;

Īres maksa: EUR 300 mēnesī;

Remonta izdevumi: EUR 500;

Komunālie un apsaimniekošanas maksājumi: īrnieks pats norēķinās ar pakalpojumu sniedzējiem

Nekustamā īpašuma nodoklis: maksā izīrētājs EUR 100 apmērā gadā;

Izīrētāja ieņēmumi gadā: īres maksa EUR 300 x 12 = EUR 3600 –  izīrētāja samaksātais nekustamā īpašuma nodoklis EUR 100 apmērā = EUR 3500 (remonta izdevumu izīrētājs nav tiesīgs atskaitīt no īres maksas ieņēmumiem).

Kas un kurā brīdī maksā nodokli?

Ir divi iespējamie scenāriji, kas un kurā brīdī maksā ienākuma nodokli vienkāršotajā nodokļu maksāšanas režīmā.

1) ja telpas tiek iznomātas juridiskai persona (tātad ne priekš dzīvošanas, bet gan saimnieciskās darbības veikšanai; 2) ja telpas tek izīrētas fiziskai personai (tātad dzīvošanai).

Ja telpas tiek iznomātās juridiskai personai vai fiziskai personai, kas reģistrējusies kā saimnieciskās darbības veicēja, tad nodokli ietur un valsts budžetā iemaksā šis konkrētais nomnieks – persona, kas veic nomas maksas samaksu. Proti, persona, kas nomā telpas un veic nomas maksas samaksu, ietur 10% no nomas maksas, ko pārskaita valsts budžetam, bet atlikušos 90% pārskaita iznomātājam.

Šādā gadījumā iznomātājam nav pienākums iesniegt gada ienākuma deklarāciju. Tomēr, gadījumā, ja iznomātās vēlas saņemt nodokļa atmaksu no VID sakarā ar to, ka ir veici nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu un tādejādi samazinot ar nodokli apliekamo ienākumu, izīrētājs iesniedz gada ienākuma deklarāciju, pievienojot dokumentus, kas apliecina nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus par attiecīgo nekustamo īpašumu.

Savukārt gadījumā, ja telpas tiek izīrētas fiziskai personai, tad nodokļa samaksas pienākums gulstas uz izīrētāju – personu, kas nodod telpas īrēšanai.

Šādā gadījumā izīrētājam ir pienākums iesniegt gada ienākuma deklarāciju nākamajā gadā no 1. marta līdz 1. jūnija, izmantojot VID elektroniskās deklarēšanas sistēmu. Savukārt ienākuma nodoklis ir jāsamaksā līdz 16. jūnijam.

Gadījumā, ja aprēķinātais ienākuma nodoklis pārsniedz  640 eiro, to var samaksāt trijās reizēs – līdz 16. jūnijam, 16. jūlijam un 16. augustam.

Detalizēts paskaidrojums, kā aizpildīt deklarāciju ir pieejams VID metodiskajā materiālā 12.lpp, sākot no 32. paragrāfa.

VSAO iemaksas un neapliekamais minimums

Izīrētājs, kas ir izmantojis tiesības nereģistrēties VID kā saimnieciskās darbības veicējs, no ienākuma, kas gūts no izīrēšanas, neveic valsts sociālās apdrošināšanas obligātās iemaksas. Tāpat šim ienākumam netiek piemērots neapliekamais minimums un citi nodokļu atvieglojumi.

Kā informēt VID par īres līgumu? Vai par to jāziņo katru gadu?

Lai dzīvokļa izīrētājam būtu tiesības maksāt 10% iedzīvotāju ienākuma nodokli no dzīvokļa izīrēšanas, tam piecu darbdienu laikā no īres līguma noslēgšanas dienas VID jāpaziņo (jāiesniedz līguma kopija) par noslēgto līgumu.

Paziņot VID par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu var Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS), izvēloties sadaļu “Dokumenti” –> “No veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja pamatdarbības veida un reģistrācijas datu izmaiņu veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja (Fiziskas personas) reģistrācija” un aizpildot apakšsadaļu “Paziņotās saimnieciskās darbības veicējs”. Pielikumā jāpievieno noslēgtais īres līgums.

Ja īres līgum tiek turpināts arī pēc sākotnējā īres termiņa beigām, tad atkārtoti šo pašu īres līgumu nav jāsniedz VID.

Kad un kam jāmaksā PVN?

PVN maksāšana pienākums ir atkarīgs no darījuma veida ‒ īre vai noma.

Personai, kura telpas iznomā (tātad nodod telpas lietošanā ne priekš dzīvošanas), jāreģistrējas VID PVN maksātāju reģistrā, ja izmaksu par veikto telpu nomu kopējā vērtība iepriekšējo 12 mēnešu laikā ir pārsniegusi 40 000 eiro.

Savukārt, ja telpas tiek izīrētas, tas ir ar PVN neapliekams darījums un noteikto īres maksu ar PVN neapliek. Tādējādi izīrētājam nav jāreģistrējas kā PVN maksātājam arī tad, ja, veicot šos darījumus, ir pārsniegts PVN apliekamo darījumu reģistrācijas slieksnis – 40 000 eiro.

Samaksa skaidrā naudā

Ja īres maskas samaksa tiek veikta skaidrā naudā, tad īrnieks no izīrētāja ir tiesīgs pieprasīt VID reģistrētu darījumu apliecinošu kvīti. Tas nozīmē – ja darījuma partneris pieprasa darījumu apliecinošu dokumentu, tad fiziskajai personai ir jāizsniedz noformēta VID reģistrēta kvīts. Savukārt, ja darījuma partneris darījuma apliecinošo dokumentu nepieprasa, tad fiziskajai personai nav jāizsniedz VID reģistrēta kvīts.

VID reģistrētu kvīti ir iespējams saņemt vēršoties VID.

Drošības nauda

Izīrētāja interešu aizsardzībai ļoti izplatīta prakse ir īres līgumā paredzēt īrniekam pienākumu maksāt drošības naudu.

Atkarībā no tā, kad tiek saņemt drošības nauda, ir atkarīgi nodokļa maksāšana noteikumi. Proti, ja drošības naudu saņem pirms īres līguma noslēgšanas un pirms paziņots VID par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu, tad no saņemtās drošības naudas izīrētājs maksās 23% iedzīvotāju ienākuma nodokli, iesniedzot gada ienākumu deklarāciju. Tomēr, ja drošības naudu īres attiecību beigās tiek atmaksāta atpakaļ īrniekam, tad ienākums neveidojas.

Savukārt, ja drošības naudu saņem pēc tam, kad īpašnieks ir paziņojis Valsts ieņēmumu dienestam par noslēgto līgumu, drošības naudu ir ieņēmums, no kura jāmaksā 10% iedzīvotāju ienākuma nodoklis.

---

Kā sākt?

1.solis – noslēdz īres līgumu (ja nepieciešams kvalitatīvs un drošs īres līgums, vari to sagatavot pats izmantojot TEMIDIO pakalpojumu – Dzīvojamo telpu īres līgums);

2.solis – 5 darba dienu laikā no īres līguma noslēgšanas paziņo par to VID, izmantojot EDS.

Izvēlies sadaļu “Dokumenti” –> “No veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja pamatdarbības veida un reģistrācijas datu izmaiņu veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja (Fiziskas personas) reģistrācija” un aizpildot apakšsadaļu “Paziņotās saimnieciskās darbības veicējs”. Pielikumā jāpievieno noslēgtais īres līgums;

3.solis – fiksē savus ieņēmumus un atskaiti nekustamā īpašuma nodokli;

4.solis – iesniedz gada ienākuma deklarāciju un veic nodokļa samaksu.

---

Jautājumu un neskaidrību gadījumā ikvienam ir iespēja sazināties ar VID pa informatīvo tālruni 67120000, izvēloties pirmo tēmu “Nodokļi”, konsultēties ikvienā VID klientu apkalpošanas centrā vai arī iesūtīt savu jautājumu rakstiski, izmantojot iespēju VID mājaslapā “Uzdot jautājumu VID”.